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香港地产“四大家族”口风变了,这就够了?

文/直新闻 秦玥

修例风波已经持续17周。 社会在反思,到底是什么令香港变得如此陌生? 冰冻三尺非一日之寒。 土地和房屋的深层次问题成为本周城中聚焦。

因为,香港地产“四大家族”的口风发生了变化。

本周稍早,香港地产商新世界发展宣布将捐出约28万平方米农地,以增加房屋供应。 其他地产商,如李嘉诚家族的长实,也表示会对效法捐地作出研究。

港府地政总署则在周四发布公告,宣布将在12月27日之前收回784幅私人土地,以推动发展香港北部新界的新发展区。 此次收地涉及恒基地产所拥有的近10万平方米农地储备,恒地表示“乐意配合”。

地产商囤地,政府低限度干预,供应不足导致房价畸高、人均居住面积狭小,令香港的土地和房屋发展模式长期以来被诟病。

然而,解决这些问题,仅仅靠地产商突然承担责任“慷慨捐地”,就够了吗?

针对香港土地和房屋的发展问题,直新闻记者近日采访了香港科技大学经济发展研究中心主任、经济系教授雷鼎鸣。

直新闻记者:您给港府方面提供了很多房屋以及人口问题的建议,很多人说房屋问题是香港深层次矛盾之一,您对解决香港房屋问题有何见解?

雷鼎鸣:房子的问题是香港社会里面最主要的矛盾之一。 从方法来说,其实应该是最容易去解决的,问题是你有没有这个政治能量,你愿不愿意去解决。

关键其实是土地的问题。

香港只有24%的土地是已经开发的土地,总面积是1110平方公里,但是真正建了私人房屋的只有26-27平方公里,是很低的,大概2%点几的。

公屋、居屋占了约16平方公里,还有30多平方公里是在新界的村屋等三层高的房子,他们住的人不多,但是他们占用了30多平方公里,比香港私人的房屋占用的面积更多。

为什么房价怎么贵?

主要就是总的量、总的面积不多。 平均一个香港人住的面积是16平方米,16平方米是一个平均数,有些人住的很大,有些人比这个16平方米还小得多。 它总的面积就是这么多,而且这么多人口,没办法不贵。 所以要减低这个价钱,多供应土地,让总建成的楼面面积大幅度地扩大,这样子房价不可能不掉下来的。

但现在每年增加的房子单位跟面积都是非常低的。 在1997年以前,平均每一年私人单位大概有3万个单位落成,现在每次都是一两万的样子,有段时候只有七八千个。

在2009年,本来受金融海啸影响,经济很差劲,房价应该大幅度地掉下来,但是在2009年3月份它又反弹了,而且升得很快。 经济怎么差,为什么房价还升得那么快? 因为当年只有7000多个单位。供应不足,推高香港楼价。

直新闻记者:有什么办法能解决供应的问题?

雷鼎鸣:现在为什么每年建不出这么多房子? 因为香港在1985年到2005年,20年内平均每年的填海是有190个公顷。 从2005年到2015年,平均每一年填海只有19个公顷,等于是过去的1/10。

香港很多土地都靠填海填出来的,尤其是在比较繁忙的地区,都是填海(填出来)的。 从1997年到2003年,香港楼价跌得太厉害,总共平均跌了63%。

从2002年开始,当时的长远房屋策略督导委员就决定了要限制土地供应量,不拿土地出来。 填海的话,因为当时有个法庭案例判了不能在维港填海,其实法庭只是说不能在维多利亚港,在外面是可以(填海),但是香港政府不想惹麻烦就停止或是放慢了。

所以土地的储备基本上用光了,用光了以后也麻烦了,因为过去二十年左右,香港想拿地发展,又要经过一系列的程序,比如搞一些咨询程序,每搞一个程序都经历很长时间,咨询完一个还要接着另一个,拖拖拉拉的。

从前这个问题不严重,咨询这么多人还可以说是有好处的。 因为你把民意、各种意见都可以搞清楚,但因为那时有土地储备,可以允许你搞个十几年。 就算咨询时间比较长,但是你可以先用这些土地储备。 用了一些后,经过这么多咨询,可能又有些新的地可以拿出来用。 这样子永远都有地可以顶住。 所以时间慢问题不大。

现在不行,现在没有储备。 再用过去方法,你搞来搞去搞了十来年才弄出一块地,你这十来年怎么办? 也没有办法了。

要我举个例子,现在可用的土地、最大块的土地就是在东大屿山那边填海,这个最低限度应该是允许填出一千多公顷的,最好是弄到1700公顷。 这个地是比较平坦的,还有基础建设,地铁十来分钟就到中环了,所以这个挺重要的。 但这些地要填的话,如果还是用现在的架构,说的早点,15年以内填出来已经是运气非常好的了。 再把房屋也建起来,我看没有20年大概不行。 你怎么能等这么久?怎么可能解决现在的问题呢?

团结香港基金曾经发布研究报告,建议于大屿山东部水域填海,并建造2,200公顷的人工岛。预计可兴建250,000至400,000个住宅单位,容纳近百万人居住。

但是你还是要做,要解决房屋问题,要加快速度。 政府其实有这个权力,特首有很大的权力的,他(她)要快一些,不要理会过去的这些咨询架构。 从前是因为有很多的土地储备才有,现在再延续之前就很糟糕。 突破权限以后,对于比较短线能够收回来的土地也比较容易得多。

现在搞了十多年,你还拿不到一块所谓的“棕地”出来。 “棕地”是什么? 它本来过去是农地,后来改变用途,就叫做“棕地”。 这些“棕地”使用效率很低的,你可以把它发展出来,但是中间还存在很多讨价还价的情况,过去十来年基本上一块地都拿不到。 所以怎么样才能拿来? 我的建议是别等减价、快点卖给(政府)。 不能等,你一等的话就会吃亏。 另外关键就是要快点推动大屿山东边的填海计划。

直新闻记者: 所以现在有人拿香港跟新加坡的土地政策来做比较,您觉得新加坡在房屋政策应用工具上,有没有能提供给香港借鉴的地方呢?

雷鼎鸣: 首先新加坡填海填得很厉害,远远比香港多。 填了这么多海,新加坡才能解决这个问题,所以关键是有没有土地去给你建房子。 供应量一增加的话,房价是会下跌的。

1997年到2003年的时候,因为当时香港是有所谓“八万五”这个口号(董建华在1997年度施政报告提出,每年供应不少于八万五个住宅单位),所以房价是守不住的,几年内下跌63%是完全可以发生的,就算地产商他想搞垄断,顶住这个价钱,他是顶不住市场的力量的。

另外新加坡搞了那个组屋,组屋是有组屋的逻辑。 当然假如你没有土地,新加坡也建不出来这些房子。 香港要真的填这么多海,真的好像新加坡一样按人口比例填海,香港的居住环境当然不是现在这样子。

所以我说香港政府是自己绑住自己手掌。新加坡政府比较权威主义,作风很强,政府干什么马上就去做了。香港政府以目前的情况它学不了。 除非它有权力敢于去用,当然,它也做不到新加坡所做的那样。

直新闻记者:港府说未来的施政报告会着重在房屋问题上,林郑也表示,会吸收社区对话的一些建议,你怎么看?

雷鼎鸣:林郑的对话呢,你要看跟谁去对话,谁有代表性,现在没有人能够代表任何人的。 在房屋方面,假如她问了那些年轻人,是不是房子是很大问题? 是吧,这个就要看她问的是谁了,有些人会说绝对不是问题。

因为我在土地供应专责小组,我们也搞了很多咨询程序,搞了应该起码一二百次,有部分是公开的,非常大规模的对话,但是那些来的人,来来去去都是同一批人的。 所谓公开的也是咨询同一批人,他们都是利益集团为主。

你会发现,他们有些人拼命地说,土地绝对不是问题。 还有人说,香港房屋的供应已经完全足够。 只要把每天所谓150人来香港移民的名额停了,最好就是把已经来了的新移民赶走,他觉得这个问题就能够解决.其实这个是很荒谬的。

因为你看数据,香港人口跟增长率是全世界最低的地方之一。 原因就是香港的生育率是很低的。 香港家庭居户增长约为1%,人口增长大概0.3%-0.4%左右,还是很低的。 那个住户增加就因为很多人退休了,退休以后他出来,自己成立一个家庭。

还有就是香港人均居住面积很低,根本远远不够,我刚才说过了,是16平方米,新加坡差不多是30平方米。 内地城市也有37、38平方米左右,农村超过40平米。 美国人均大概70平方米左右,欧洲国家也都有好几十平方米,根本香港总的面积就是不够,所以才会这么贵。

还有一种说法是地产霸权,地产商垄断。这种情况我不能说没有。 但是这个有一部分是香港政府政策造成的。从前其实在房地产买卖里面,大概八成多的买卖是二手市场的,一手只有百分十几的。

一个地产商推出新房出来,他们面临的竞争不光是新房,还有二手市场的一些小业主跟他们竞争。 不过现在销售量差不多是对半的。其中一个原因就是金管局怕房价掉下来,衍生出银行的金融危机,它就弄出一个20%的按揭,后来变成了30%,后来又增加到40%,房价先给40%(首付)的话是很多资金,很少人买得起的。所以地产商跑出来说我借钱给你,但是你一定要买他的房子,这样子的话,二手市场提供不了这个借贷,所以大家要买新房,因为买房的人需要借钱,这个进一步增加地产商的垄断能力。

还有前几年打击房地产的辣招,也是大幅度减低二手市场的供应量。 所以这些政策的问题,地产商的垄断能力反而被推高了,房价也居高不下,很多人都批评过了,我从刚开始问题出现的时候也说过,但是香港政府有些骑虎难下,现在还没有办法去改正。

专访后记

专访中,感受到雷教授对香港土地房屋问题“痛心疾首”,他希望特区政府能够有更多作为。 的确,土地房屋问题,与贫富差距、阶层流动、民众获得感等问题息息相关。 非常时期,更需要以新的思维去找出路。

这几天,不少港媒就发出强烈呼吁。 有媒体就认为,既然政府决心解决深层次矛盾,就应该摒弃放任自由主义的意识形态,重置社会利益结构。 比如,政可以善用既有的《收回土地条例》,直截了当向地产商收购所需土地,彻底掌握农地发展的主导权,根本无需地产商施舍。

而在本周,行政长官林郑月娥表示,未来两星期公布的施政报告,会着重房屋问题。 我们希望在报告里,能够看到港府可行又可持续的新政策。

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